04 jan V novom roku konečne vo svojom?
Dôležité je vopred si overiť svoje fiančné možnosti. Nestačí len porovnať predpokladanú splátku úveru na vlastné bývanie so sumou nájomného, ktorú platíte v cudzej nehnuteľnosti. Podstatné je preveriť si, či vám banka potrebnú sumu požičia aj to, ako kúpu dofinancujete. Hypotéku vo výške 100% ceny nehnuteľnosti vám už totiž v žiadnej banke neposkytnú. Až keď budete mať k dispozícii relevantnú informáciu o tom, ako môže financovanie vášho vlastného bývania vyzerať, môžete porovnávať náklady na úver s tým, koľko vás stojí podnájom. Nezabudnite aj na to, akú investíciu si vyžiada zariadenie, poprípade menšia prerábka a mesačné náklady spojené s bývaním.
Úrokové sadzby sú dnes síce nízke no nehnuteľností je nedostatok, takže je po nich veľký dopyt a ich ceny neustále rastú. Ponuka preto nemusí zodpovedať vašim predstavám. Preto pri hľadaní svoho bývania budete musieť robiť kompromisy. Mali by ste mať jasno v tom, či chcete v danej lokalite „zapustiť korene“. Ak si nie ste istí, kde sa chcete usadiť aspoň na niekoľko rokov, s kúpou vhodnej nehnuteľnosti radšej počkajte.
Ako zistíť cenu nehnuteľnosti, ktorú si môžem finančne dovoliť a aké sú možnosti dofinancovania?
Záujemcovia o úver sú dnes v bankách preverovaní v zmysle pravidiel Národnej banky Slovenska, ktorých úlohou je obmedziť nadmerné zadlžovanie. To aký úver dostanete záleží od viacerých faktorov. Jedným z nich je posúdenie vašej bonity, teda schopnosti splácať úver. Banka musí žiadateľovi o úver odrátať z príjmu povinnú finančnú rezervu vo výške 40%. Splátky úverov teda nesmú prekročiť 60% čistého príjmu zníženého o životné minimum. Pri výpočte maximálnej možnej splátky musia banky zároveň preveriť vašu schopnosť splácať úver aj po prípadnom zvýšení úrokov po skončení fixácie. Musíte sa teda kvalifikovať na splátku hypotéky s úrokovou sadzbou vyššou o 2%. Napríklad ak vám pri 120-tisícovej hypotéke vychádza splátka 386 Eur, musíte preukázať schopnosť splácať o 120 Eur viac, t.j. 506 Eur.
Popri hypotéke treba myslieť aj na vhodnú formu dofinancovania, pretože hypotéku dnes dostanete maximálne vo výške 80% hodnoty nehnuteľnosti (v ojedinelých prípadoch 90%). Musíte tak mať 20% vlastných zdrojov, alebo počítať s ďalším úverom, ktorým uhradíte chýbajúcu časť kúpnej ceny. Pomôže aj ručenie ďalšou, napríklad rodičovskou nehnuteľnosťou. Vyššia hodnota zabezpečenia totiž umožní čerpať hypotekárny úver na pokrytie celej kúpnej ceny.
Veľký vplyv na posúdenie úveru má aj typ vášho príjmu, vaša úverová história, vek, vzdelanie, existujúce výdavky a to či idete do úveru sám, alebo s ďalšou osobou. Banky tiež hodnotia typ nehnuteľnosti, ktorou chcete ručiť (iný pohľad majú na byt v krajskom meste, iný na dom v malej obci). Všetky tieto prepočty a úvahy ako môže financovanie vášho bývania vyzerať sú zložité a preto odporúčam poradiť sa s odborníkom. Skúsení finanční sprostredkovatelia vám pomôžu nielen s výberom vhodného riešenia, ale vopred vám prepočítajú, či sa do kúpy môžete pustiť.
Ako dlho by mal byť človek zamestnaný predtým než požiada o hypotéku?
Každá banka posudzuje faktory, ako je dĺžka pracovného pomeru alebo typ príjmu inak. Štandardne sa posudzuje minimálne 6-mesačné obdobie zamestnania. Vo výnimočných prípadoch niektoré banky uznajú aj takého žiadateľa o úver, ktorý má odpracované len 3 mesiace a je po skúšobnej lehote. Je však pre banku rizikovejší.
Je vhodné myslieť aj na to, ako budete nehnuteľnosť splácať v prípade neočakávaných životných situácií. Na tento účel odporúčam uzavrieť k hypotéke aj životnú poistku, ktorá poskytuje najdôležitejšie riziká , ako je smrť, invalidita, závažné úrazy, kritické choroby či PN. Tie totiž môžu viesť k fatálnemu narušeniu vášho rozpočtu, no kvalitné poistenie vám chýbajúci príjem môže nahradiť.
Môžu mladým ľuďom pri hypotéke pomôcť príbuzní alebo známi?
Napríklad rodičia môžu ručiť svojou nehnuteľnosťou, aby deťom vyšla vyššia hypotéka, alebo sa súrodenci môžu stať spoludlžníkmi, ak zarába človek menej. Treba si uvedomiť, že ak rodičia vstúpia do úveru ako spoludlžníci, alebo ich nehnuteľnosť slúži ako zábezpeka, vystavujú sa riziku. Ak totiž ich potomok nebude splácať úver riadne a načas, úver budú musieť prebrať oni, prípadne by mohla byť ohrozená ich vlastná strecha nad hlavou. Preto treba takéto rozhodnutie dobre zvážiť. Na druhej strane je to jediná cesta ako pomôcť mladým osamostatniť sa.
Ideálne je ak rodičia odkladajú deťom aspoň malú sumu pravidelne od narodenia. Takto im môžu zabezpečiť „štartovné“ do života.
Ako sa vyhnúť chybám, ktoré robia ľudia pri financovaní bývania najčastejšie?
Často sa stáva, že mladí podľahnú tlaku a zaplatia rezerváciu nehnuteľnosti v čase, keď ešte nemajú vyriešené financovanie. Môžu tak prísť o rezervačnú zálohu, ktorá býva aj niekoľko tisíc eur. Alebo sa stáva, že v časovom strese vybavia hypotéku s nie úplne ideálnymi podmienkami a splátky priveľmi zaťažia ich rozpočet. Potom sa dostávajú do sklzu so splátkami a v horšom prípade sa stávajú neplatičmi. Obvyklým problémom je aj to, že mladí myslia skôr na spotrebu ako na zabezpečenie bývania, napríklad si kúpia predražené auto. To ich môže neskôr zabrzdiť pri kúpe vlastného bývania, pretože im už z príjmu nevyjde splácanie hypotéky alebo úveru na dofinancovanie.
S akými výdavkami na bývanie okrem splátok úveru by mal človek počítať?
Vlastníctvo nehnuteľnosti znamená veľkú zodpovednosť. V prípade hypotéky vám každý mesiac odíde z účtu splátka úveru, rozdelená na úrok a istinu a ak máte poistený úver, tak je v splátke zahrnuté aj poistenie. Výhodnejšie však je ak si úver poistíte v rámci rizikového životného poistenia. Ušetríte na splátkach hypotéky a zároveň môžete získať kvalitnejšie poistné krytie.
Druhým dôležitým poistením, ktoré treba mať uzavreté je poistenie nehnuteľnosti a domácnosti, ktoré sa platí raz ročne. Budete ním krytí v prípade nečakaných situácií ako je napríklad vytopenie bytu, alebo strhnutie strechy domu pri víchrici. Uzavretie poistenia je taktiež jednou z podmienok čerpania úveru.
Súčasťou výdavkov na bývanie sú mesačné platby za plyn, elektrinu a vodu. Ich výšku si je dobré zistiť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy, aby ste vedeli, koľko vás bývanie bude mesačne stáť. Z vlastnej skúsenosti je najlepšie mať ako dodávateľa plynu a elektriny jednu spoločnosť, pretože vám to zjednoduší komunikáciu, môžete získať rôzne zľavy a tým samozrejme ušetriť.
Ďalšie poplatky spojené s vlastníctvom bytu, ktoré treba spomenúť sú poplatky za komunálny odpad a poplatky za dane. Každoročne mesto alebo obec vyrubuje poplatky za komunálny odpad a odvádza sa daň z nehnuteľnosti v rôznej výške. Keď si kúpite nehnuteľnosť, ste povinní nahlásiť to správcovi dane. Ak by ste nehnuteľnosť do 5 rokov od jej nadobudnutia predali, musíte rátať s daňou zo zisku z tohto predaja. Ak napríklad kúpite nehnuteľnosť za 120 000 Eur a o 3 roky ju predáte za 140 000 Eur, zaplatíte daň vo výške 20% z rozdielu, teda zo sumy 20 000 Eur.
Akých chýb sa ľudia najčastejšie dopúšťajú pri plánovaní výdavkov na bývanie?
V kúpnej zmluve preberáte na seba zodpovednosť za stav nehnuteľnosti. Mali by ste teda počítať s peniazmi potrebnými na rekonštrukciu, ale aj s nečakanými výdavkami, ktoré môžu v súvislosti s bývaním nastať. Častou chybou je, že si ľudia nevytvárajú finančnú rezervu a ak sa im pokazí práčka, riešia to kúpou na splátky, čo nieje najlacnejšie. Rozumnejšie je odkladať si mesačne určitú čiastku, aby ste boli pripravení na nečakané výdavky.
Ďalšou chybou je nedostatočné poistenie. Nehnuteľnosť má byť poistená na jej reálnu cenu. Poistená by mala byť aj domácnosť, v čom je zahrnuté krytie vášho zariadenia, nábytku či spotrebičov, ale aj zodpovednosť za škody neúmyselne spôsobené napríklad susedom.
